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宅基地上房屋买卖要谨慎,很可能会一无所有

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2020/7/15

广西壮族自治区兴安县的一对姑侄,竟因3间房屋闹上法庭,到底是什么原因呢?

其实人物关系和案件事实很简单。蒋丽萍原兴安镇柘园村委黄泥坡民,系蒋素芳姑妈。蒋素芳、王兴元系夫妻。蒋素芳是黄泥坡民,王兴元入赘蒋素芳家。1985年,蒋丽萍与丈夫陈光荣(已去世)在该村修建3间民房用于居住。1989年,蒋丽萍搬至兴安县交通局宿舍居住。1994年,蒋素芳、王兴元因婚后无房居住,搬入蒋丽萍在黄泥坡的房屋居住,蒋丽萍未提出异议。第二年,蒋、王夫妇与陈光荣协商将该房屋买下,陈光荣同意以23000元将该房屋卖给蒋素芳、王兴元。后蒋素芳、王兴元一直居住在该房屋。

而蒋丽萍却认为自己从未转让房屋,仍拥有涉案房屋的《集体土地使用证》,蒋、王夫妇是强行入住自己拥有的房屋,其余丈夫陈光荣之间达成的协议应视为租房协议,该房屋买卖应属无效。

蒋丽萍从2002年开始,就踏上了诉讼之路,要求确认该房屋宅基地为自己所有。但经过18年的争诉,最终还是未能得到法院支持。究竟是何原因呢?

首先,双方之间的房屋买卖关系已经生效的民事判决确认成立。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定,生效的人民法院裁判文书确认的事实,可以作为定案依据。因此,法院认定该房屋买卖关系存在。

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。同时,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条,农村村民出卖住房亦包括宅基地一并出卖。本案即是同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖,应视为宅基地一并出卖

也就是说,当房屋等建筑物因转让、互换、出资或者赠与等处分形式发生权利主体变更时,该建筑物占用范围内的土地使用权归属主体应相应的予以变更,遵循房屋所有权与土地使用权权利主体一致的原则,在蒋丽萍与蒋素芳、王兴元没有明确约定不转让宅基地的情况下,应认定蒋丽萍与蒋素芳、王兴元的房屋买卖关系涵盖房屋所占土地使用权。蒋丽萍的涉案《集体土地使用证》虽仍有效,但不影响确权,确权后可根据确权结果对土地使用证作相应变更。

根据我国法律规定,宅基地使用权人有权依法利用土地建造住宅,所建住宅属宅基地使用权人所有,同时宅基地使用权人有权出售所建住宅。农村村民之间的房屋、宅基地买卖的现象始终存在,且为民间习俗所认可。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”虽然是不予批准第二处宅基地的规定,但言下之意,农村村民出卖住房后,宅基地也一并出卖。当然,上述法律规定之农村房屋买卖应理解为同一农村村民之间的买卖。

案例中蒋丽萍据农村集体土地不准买卖之规定主张卖房却不卖地,于法于情都不成立,法院未予采纳。