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商品房超过保修期,开发商还对房屋质量问题负责吗?

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2020/6/22

王某于2015年初花费40万元购买了一套一百一十多平米的商品住房,合同约定当年6月份交房,但直到2016年4月19日对方公司才完成交房程序,尽管晚了将近一年的时间接房,但王某还是高兴得入住新房了。万万没想到,装修入住后不到一年时间,房屋就出现了严重的质量问题,屋内墙面、顶棚开始出现裂痕,抹灰层渐渐脱落。王某及时向物业公司及售楼部反映情况,但多次反映无果。无奈之下,王某将合同对方当事人特区公司诉至法院,要求其承担相应责任。

王某与特区公司签订的《商品房买卖合同》就保修范围、保修期限和保修责任做了如下约定:“墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年,保修期内,因施工质量问题,造成墙面、顶棚抹灰层脱落的,无偿进行保修。”而特区公司却就此主张案涉房屋商品质量问题已超过购房合同约定2年质保期,其不应当承担房屋的修复责任以及赔偿责任。

在诉讼过程中,特驱公司对其交付的涉案房屋是否存在质量问题并未作出回应,而是同意进行质量鉴定。经专业机构鉴定,涉案房屋确实存在质量问题,因此法院判令特区公司赔偿王某因房屋质量问题需修复及恢复表面装饰层的费用,并承担此过程中王某垫付的鉴定费用和评估费用。

特区公司不服一审判决,提起上诉,坚持认为涉案房屋已过合同约定的2年保质期,其不应承担相应责任。但经过审理,二审法院最终给出了公正判决。

二审法院认为:本案的争议焦点为,特驱公司应否承担案涉房屋质量问题的相应合同责任。本案购房户在入住所购房屋后,发现房屋存在质量问题,双方因此就质量问题发生诉争。虽然,购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期;但是,房屋保修期的功能和作用,在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任,但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。本案发生诉争后,一审法院委托专业机构鉴定,结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此,特驱公司不能举证证明该质量问题系因其他原因,如自然力原因或购房户使用不当等因素所致,因而其应当承担举证不能的后果,即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定,出卖人交付的标的物不符合质量要求的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此,一审法院判令特驱公司向购房户支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用,并无不当。特驱公司所持“保修期已过,不应承担修复义务”的上诉理由,不能成立。

最终二审法院驳回了特区公司的上诉请求,维持原判。王某的合法权益得到了有效的保护。