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土地纠纷案例

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2019/10/10

01 . 非法倒卖土地构成犯罪,股权转让协议不必然无效


股权转让合同虽存在实际上收购公司土地的性质,且一方当事人构成非法倒卖土地使用权罪,但合同不必然无效。


02 . 起诉前仍无证,土地使用权转让合同并不当然无效

转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同,起诉前仍未取得或未获得批准,合同并不当然无效。

03 . 地方政府向企业提供集体土地用于开发,合同无效

地方政府向企业提供集体土地用于开发建设,所签民事合同无效,地方政府对该合同无效有过错的,应相应赔偿。

04 . 约定分期付款,无特别约定,不产生预期违约后果

约定分期付款的,在无特别约定情况下,权利人不能以款项部分逾期为由,要求解约、对方一次性支付全部款项。

05 . 合同解除后,违约方不应按继续履行承担违约责任

违约责任以合同有效为前提。合同因法定或约定解除后,违约方不应承担在合同继续履行情形下应负的违约责任。

06 . 一方行使同时履行抗辩权而拒绝履行,可中断时效

在双务合同中,一方以对方未履行相应义务为由拒绝履行合同,该抗辩应构成对其合同相应权利诉讼时效的中断。

规 则  


01 . 非法倒卖土地构成犯罪,股权转让协议不必然无效


股权转让合同虽存在实际上收购公司土地的性质,且一方当事人构成非法倒卖土地使用权罪,但合同不必然无效。


标签:|诉讼程序刑民交叉股权转让合同性质土地转让

案情简介:2010年,沙某为取得开发公司名下土地使用权,与开发公司签订股权转让合同,约定周某将所持100%股权全部转让给沙某。合同第6条第1款约定“合同生效后,开发公司所有董事及法定代表人即失去法律赋予的所有权利”;第2款约定合同生效后,涉案土地交由沙某开发使用;第4款第1项约定沙某支付第一笔5000万元转让款后,开发公司应将涉案土地的所有资料原件交由沙某保管,沙某可开发使用,勘探、设计、施工、销售等相关人员可进入;第4款第2项约定开发公司应将工商、税务有关证件交给沙某,印章由开发公司派人持有并配合使用。2015年,周某因此次股权转让被认定构成非法倒卖土地使用权罪并追究刑事责任。在沙某嗣后提起的股权转让合同纠纷中,开发公司抗辩称股权转让合同无效。

法院认为:①合同效力应依《合同法》第52条规定予以判定。诉争合同第6条第1款约定意在表明沙某受让全部股权后即实际控制开发公司;其他条款约定内容属股权转让中的具体措施及方法,并未违反法律法规所规定的效力性强制性规定,亦未损害国家、集体或其他第三人利益。②股权转让合同存在以股权转让为名收购公司土地性质,且周某因此合同签订及履行而被另案刑事裁定认定构成非法倒卖土地使用权罪,但无论是否构成刑事犯罪,该合同效力亦不必然归于无效。沙某欲通过控制开发公司方式开发使用涉案土地,此行为属商事交易中投资者对目标公司投资行为,系基于股权转让而就相应权利义务以及履行方法进行的约定,既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权主体,故不应纳入土地管理法律法规审查范畴,而应依《公司法》中有关股权转让规定对该协议进行审查。在无效力性强制性规范对上述条款中合同义务予以禁止前提下,上述有关条款合法有效。③股权转让合同中约定周某将所持100%股权予以转让,虽该合同主体为开发公司与沙某,但鉴于周某在其一人持股的开发公司中担任法定代表人,且股东个人财产与公司法人财产陷入混同的特殊情形,即便有合同签订之主体存在法人与股东混用问题,亦不影响该合同在周某与沙某之间依法产生效力,故周某、开发公司提出部分条款无效主张缺乏法律依据,法院不予支持。

实务要点:股权转让合同虽存在以股权转让为名收购公司土地性质,且当事人因此合同签订及履行而被刑事裁定认定构成非法倒卖土地使用权罪,但合同效力不必然归于无效。

案例索引:最高人民法院(2016)最高法民终222号“付学玲、沙沫迪等与周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司等股权转让纠纷案”(审判长虞政平,审判员张志弘、张能宝),见《以转让股权方式实施的土地使用权转让协议效力之认定》,载《最高人民法院第二巡回法庭典型案例及审判经验集萃丛书01:民商事二审典型案例及审判经验》(X2-2019:321);另见《周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司与付学玲、沙沫迪、王凤琴、营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司股权转让纠纷案》(审判长虞政平,审判员张志弘、张能宝),载《人民法院案例选·典型案例发布》(201610/104:49)。

 

02 . 起诉前仍无证,土地使用权转让合同并不当然无效

转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同,起诉前仍未取得或未获得批准,合同并不当然无效。

标签:|土地转让合同效力效力性规定权属证书未经审批

案情简介:2007年,部队转让投资公司军用土地使用权。2个月后,投资公司将该受让土地再转让给实业公司。2009年,投资公司以其至今未取得土地使用权证书为由,向实业公司发函称合同无效。2010年,实业公司以投资公司为被告、部队为第三人,诉请继续履行并要求投资公司承担违约责任。

法院认为:①就不动产交易而言,物权变动原因为合同,合同结果为物权变动,原因与结果需做法律上区分,即合同于当事人意思表示一致时产生债法上相对效力,而物权变动则须依赖登记这一公示行为方能产生对世的绝对效力。债权合同效力独立存在,不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。国有土地使用权转让合同属民事合同。我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需经登记或批准等手续方发生效力具体规定,故本案土地使用权转让合同所附生效要件成就时生效,是否办理物权登记属合同履行情形,并非认定合同效力法定事由,不影响合同效力。②《城市房地产管理法》(2007年修订)第38条第6项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”,只是房地产登记部门在行使行政管理职能时审查房地产变更登记的所需条件,非最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第14条所指效力性强制性规定。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”规定,并未直接否定合同效力或确认自始无效。判决实业公司、投资公司继续履行,投资公司将案涉土地使用权过户至实业公司名下,第三人协助办理过户义务,投资公司赔偿实业公司相应利息损失。

实务要点:转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立转让合同,起诉前仍未取得或未获得批准,合同并不当然无效。

案例索引:最高人民法院(2015)民申字第196号“北京秦龙投资有限公司、珠海市嘉德利投资有限公司与北京秦龙投资有限公司、珠海市嘉德利投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案”,见《未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力》(审判长汪治平,审判员李伟、孙祥壮),载《最高人民法院第一巡回法庭精选案例裁判思路解析(一)》(X1-2016:207);另见《未领取权属证书的土地使用权转让合同的效力——秦龙公司与嘉德利公司、中经信公司、空后广州办土地使用权转让合同纠纷案》(汪治平,最高院民一庭),载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》(201802/74:170)。

 

03 . 方政府向企业提供集体土地用于开发,合同无效

地方政府向企业提供集体土地用于开发建设,所签民事合同无效,地方政府对该合同无效有过错的,应相应赔偿。

标签:|合作开发集体土地合同效力

案情简介:2006年,影视公司与镇政府签订投资合作协议及土地租赁合同,约定影视公司以案涉土地作为拍摄电视剧外景基地。2012年,生效判决确认协议无效。2015年,影视公司诉请镇政府赔偿损失。

法院认为:①我国实行土地用途管制制度,《土地管理法》第11条第2款规定,农民集体所有的土地用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。违反该规定,利用农民集体所有的土地进行开发建设的民事合同无效。②镇政府作为负有监督案涉农村集体土地合法使用职责的行政机关,在明知影视公司租用土地系用于投资建设情况下,仍违法将案涉农村集体土地出租给影视公司使用,且多次函告影视公司要求加快工程建设进度,故镇政府应对案涉投资合作协议无效承担主要责任。判决确认合同无效,镇政府对影视公司因该合同无效所致损失承担80%的赔偿责任。

实务要点:地方政府向企业提供集体土地用于开发建设,双方为此所签民事合同无效,地方政府对该合同无效存在过错的,应相应赔偿。

案例索引:最高人民法院(2018)最高法民申4097号“江苏桠溪影视文化传播有限公司诉南京市高淳区桠溪镇人民政府、南京市高淳区桠溪镇瑶宕社区村民委员会、南京市高淳区桠溪镇穆家庄社区村民委员会合同纠纷案”,见《地方政府向企业提供集体土地用于开发建设,双方为此签订的民事合同无效,地方政府对该合同无效存在过错的,应当承担相应赔偿责任》(审判长汪军,审判员王展飞、张爱珍),载《最高人民法院第三巡回法庭新型民商事案件理解与适用》(X3-2019:399)。

 

04 . 约定分期付款,无特别约定,不产生预期违约后果

约定分期付款的,在无特别约定情况下,权利人不能以款项部分逾期为由,要求解约、对方一次性支付全部款项。

标签:|合作开发违约责任预期违约分期付款

案情简介:2012年,开发公司与房产公司、地产公司签订三方协议,就开发公司退出合作开发项目达成一致,约定房产公司、地产公司共同返还开发公司投资款4800万元,并约定了分四期返还的条款。2014年,开发公司以房产公司、地产公司未返还前两期投资款、构成预期违约为由,诉请解除三方协议,房产公司、地产公司返还全部投资款本息。

法院认为:①案涉三方协议实质内容是三方对开发公司退出项目投资作出的安排,开发公司退出其名义上持有的相应股权,只是在形式上履行相应转让手续。三方协议并未通过约定方式赋予当事人合同解除权,开发公司提起本案诉讼本意亦非在诉讼中与其他各方当事人达成新的协议来解除三方协议,而是认为房产公司、地产公司构成预期违约进而行使法定解除权。但根据查明事实,开发公司并未提供充分证据证明房产公司、地产公司等在其起诉前,在三方协议约定的履行期限届满之前,曾经明确表示或以自己行为表明不履行返还投资款4800万元的主要合同义务,不能认定房产公司、地产公司、刘某构成预期违约。事实上,由于房产公司、地产公司未按期返还已到期的投资款,系构成违约而非预期违约,对于房产公司、地产公司的违约行为,应由其承担相应违约责任,并不必然导致三方协议解除的法律后果。②根据开发公司诉请,其意在解除三方协议中关于分期付款约定,要求房产公司、地产公司一次性返还4800万元投资款,实质仍是要求房产公司、地产公司继续履行返还投资款义务,而非恢复至原合作关系。由于三方协议仍有效,对各方合同主体均具有约束力,其中为房产公司和地产公司设定的义务系分期限履行义务,对于后续到期义务,开发公司可另行主张权利。判决房产公司、地产公司依三方协议向开发公司返还已到期的前两期投资款2500万元。

实务要点:当事人约定分期付款的,在无特别约定情况下,权利人不能以款项部分逾期未付为由,要求解除合同并要求对方一次性支付全部款项。

案例索引:最高人民法院(2015)民一终字第156号“海安县地产开发有限公司与黑龙江省建大房地产开发有限公司、刘崇刚等合资、合作开发房地产合同纠纷案”(审判长汪国献,审判员董华、高珂),见《当事人以协议形式解除合同应对解除的对价达成一致》,载《最高人民法院第二巡回法庭典型案例及审判经验集萃丛书01:民商事二审典型案例及审判经验》(X2-2019:140)。

 

05 . 合同解除后,违约方不应按继续履行承担违约责任

违约责任以合同有效为前提。合同因法定或约定解除后,违约方不应承担在合同继续履行情形下应负的违约责任。

标签:|合作开发合同解除解除后果违约责任继续履行

案情简介:2008年,开发公司与房产公司签订合作协议,约定前者出资3亿余元、后者出地进行合作开发。2011年,开发公司支付近2亿元后未继续投资,房产公司发函要求开发公司支付滞纳金并继续履行后,选择与他人合作开发。2014年,开发公司诉请解除合作协议、房产公司返还其投资款及利息。房产公司反诉解除合同、开发公司承担投资不到位导致其贷款利息损失并支付违约金。

法院认为:①开发公司未依约履行付款义务,构成违约。房产公司提交的复函中,仍表示开发公司应支付违约滞纳金,希望双方进一步商谈,愉快解决有关合作事宜,即房产公司对其权利救济途径选择是要求开发公司支付违约滞纳金而非解除合同。直至房产公司与他人签订合同,对涉案土地进行开发,房产公司亦未明确向开发公司作出解除合作协议意思表示,故房产公司在合作协议未经双方当事人协议解除情况下,自行开发案涉土地,亦构成违约。综上,开发公司违约在先,房产公司违约在后,双方违约行为最终导致合同目的不能实现。②因涉案土地已开发,案涉合作协议实际履行不能,合同目的已无实现可能,在此情况下,协议应予解除。合作协议解除后,依《合同法》第97条规定,房产公司收取开发公司已交付款项,应予返还。虽然开发公司在起诉时未提出返还投资款诉请,但在案涉协议应予解除前提下,返还已付投资款是该协议解除后的法律后果,也是对付款方开发公司权利的基本保障。判决房产公司返还已收取投资款,符合诉讼经济原则。③在案涉协议应予解除且合同目的不能实现情况下,房产公司占用开发公司资金并由此而给开发公司造成的利息损失应予赔偿。开发公司在本案诉讼中提出的诉讼请求是以继续履行合作协议为前提,前述由房产公司向开发公司返还投资款及支付相应利息的认定,是在合作协议解除情况下,依法对开发公司利益的保护。房产公司要求开发公司给付银行贷款利息及违约金,但双方协议中,开发公司承担违约责任前提是合同继续履行,即以承担违约责任方式换取继续履行合同所获收益,因案涉土地使用权一直登记在房产公司名下,实际亦由房产公司开发并享有收益,开发公司已不能从中获益,故开发公司不应承担在合同正常履行情况下应负的赔偿责任,符合利益衡平原则。判决合作协议解除,房产公司返还开发公司1.8亿余元及利息。

实务要点:违约责任以合同有效为前提。合同因法定或约定解除后,违约方不应承担在合同继续履行情形下应负的违约责任。

案例索引:最高人民法院(2015)民一终字第142号“沈阳坤泰房地产开发有限公司与沈阳新奉基房产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案”(审判长李明义,审判员董华、苏戈),见《合同解除情形下法官自由裁量权的适当行使》,载《最高人民法院第二巡回法庭典型案例及审判经验集萃丛书01:民商事二审典型案例及审判经验》(X2-2019:155)。

 

06 . 一方行使同时履行抗辩权而拒绝履行,可中断时效

在双务合同中,一方以对方未履行相应义务为由拒绝履行合同,该抗辩应构成对其合同相应权利诉讼时效的中断。

标签:|合同履行同时履行诉讼时效时效中断

案情简介:2007年,开发公司竞拍取得土地使用权并与国土局签订成交确认书,但未约定签订出让合同时间。2009年,开发公司支付完全部出让金后,国土局以开发公司欠缴滞纳金为由拒签出让合同。2016年,开发公司诉请继续履行,并就国土局滞纳金反诉,提出诉讼时效抗辩。

法院认为:①依国土局公布的相应文件内容、开发公司对此确认以及同意现状交付的事实,应认定本案案涉土地系以现状交付。开发公司作为竞拍人,应提前查看案涉土地现状并评估其风险,在竞得土地后应自行拆除、迁移地上、地下附着物。②《合同法》第66条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行债务之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”双方并未确定国土局交付案涉土地时间,故国土局未交付案涉土地并不直接违反双方约定;开发公司未按双方约定及时支付土地出让款,国土局有权不交付案涉土地。开发公司交付全部土地出让款项后,国土局以开发公司应支付延期付款违约金为由拒绝交付案涉土地,系对合同履行的正当抗辩,并不构成违约。③开发公司付清土地出让金后,双方确未进一步签订土地出让合同,对此双方虽未提交证据证明系何原因未签订土地出让合同,但结合国土局一直以来催收土地出让金并同时要求支付滞纳金事实,再结合国土局一直未与开发公司签订土地出让合同且并未向其交付案涉土地之事实,并至本案诉讼时国土局提起反诉要求开发公司支付延期付款滞纳金,足可看出国土局一以贯之要求开发公司支付滞纳金的抗辩与主张。因此,国土局拒绝签订土地出让合同及交付案涉土地,既是对开发公司要求交付土地的抗辩,更是以此行为表明不放弃对开发公司支付滞纳金的主张,构成诉讼时效中断,故国土局要求开发公司支付滞纳金并未超过诉讼时效。判决双方签订土地使用权出让合同,国土局交付土地,开发公司支付1亿余元滞纳金。

实务要点:在双务合同中,一方以对方未履行相应义务为由拒绝履行合同,该抗辩应构成对其合同相应权利诉讼时效的中断。

案例索引:最高人民法院(2017)最高法民终888号“厦门福康经济发展有限公司诉龙海市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案”,见《在双务合同中,一方以对方未履行相应义务为由不履行合同,该抗辩构成对其合同相应权利诉讼时效的中断》(审判长虞政平,审判员王展飞、汪军),载《最高人民法院第三巡回法庭新型民商事案件理解与适用》(X3-2019:49)。