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评估影响补偿,那你知道怎么做才能从评估阶段提高补偿吗?

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2020/1/19

  拆迁本身是一件惠及民生的政府工程,但实际上在拆迁过程中往往催生一系列的社会问题,究其原因,无非是利益冲突所致。拆迁方想法设法压缩拆迁成本,以较低的价格进行征收、拆迁;被拆迁人因不愿意离开世代所居之地或因拆迁补偿太低而拒绝拆迁。在两方力量中,显然被拆迁人是弱势,面对强势的政府,部分被拆迁人选择上访、暴力抗拆等一系列不理智的行为,导致补偿难以提高,甚至付出生命的代价。小编提示大家:在拆迁补偿不合理时,被拆迁人切勿走极端,应该想办法提高自己的拆迁补偿。本文从评估的角度入手,教各位如何提高拆迁补偿。

  一、选择评估机构

  目前拆迁的评估机构多是由拆迁人选定,这样的评估机构一般难以作出公正的价格评估。而被拆迁人因为法律知识淡薄,不知其中的违法点。小编在此提示大家,根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  二、注意评估时点

  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格”之规定,评估时点为房屋征收决定公告之日。

  三、分户评估报告需公示

  法律对于分户评估报告什么时候公示、公示多久等问题并没有明确规定。各地有自己的规定,一般房地产价格评估机构提交初步评估结果后5个工作日内进行公示,公示期限不得少于15日。

  四、分户评估报告应送达被征迁人

  整体评估报告和分户评估报告应当加盖房地产价格评估机构的公章,并由两名以上进行评估的注册房地产估价师进行签字确认。注意:房地产估价师不得以印章代替签字。

  分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

  五、房地产价格评估机构应当实地勘察

  房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。

  六、依法合理选择评估方法

  根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条:注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

  可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

  七、影响房屋评估价格的因素

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条:房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条:被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

  被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

  《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条:被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

  被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格,应当剔除偶然的和不正常的因素。

  综上,可以看出影响房屋评估价格的因素有很多,包括:区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等等。

  八、对评估结果不满意及时救济权利

  对评估有疑问的,及时进行询问。对评估结构有异议的,应当字收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

  房屋价值评估较低时,被拆迁人要坚决维护自己的权利,当自身不能应当来自拆迁人的压力时,建议委托专业律师为您保驾护航。