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房屋征收过程中集体土地上的房屋如何评估其价格

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2019/4/23

 因集体土地与国有土地的所有权人不同,所以其地上物的评估是有一定差异的。本文中我们只讨论住宅价格的评估。

  集体土地上的住宅分为有宅基地上的住宅及其它土地上的住宅。国有土地上住宅可分为房改房和商品房等。农民在自己宅基地上建筑的住宅,由于宅基地没有使用期限,理论可以其原始主人可以永远不付任何费用的使用下去。这同国有土地上的房改房很类似,由于房改房的国有土地使用权的费用没有交纳,国有土地使用权期限是从交纳土地使用权费用之日起开始计算的。所以从理论上,只要房改房不上市交易,土地使用权费用就不用交纳,其原始主人可以无限期的使用下去。

  集体土地宅基地之外的住宅,主要就是小产权房。这些小产权房一般是乡镇政府与村委会共同修建的。由于无法获得政府认可产权证故被称为小产权房。目前国家正在对农村集体土地建设用地上的建筑物,进行改革。改革的方向就是,在不改变集体土地性质的前提下,其地上物即房屋(包括住宅,但又不限住宅)可以上市流通,即买卖。

  大家更关心的是,在政府征收过程中,农民的住宅怎么评估?小产权房怎么评估?

  首先谈谈在政府征收过程中农民的住宅怎么评估。2011121日国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》,同时也发表了相关文件,明确了在政府征收农村集体土地上的房屋过程中也参照该条例办。国有土地上房屋征收评估管理办法中明确了,评估价有地价的组成部分。因此,在征收农村集体土地上的住宅的价格,被征收人可以用附近商品房的均价作为参考,来衡量给的补偿是否合理。

  由于种种原因,有些村民没有获得宅基地证。但符合“一户一宅”原则,同样可以用上述方式来衡量给的补偿是否合理,来获得合理的补偿。

  其次,在政府征收过程中小产权房的评估。

  在征收过程中,小产权房的补偿大家都很关心。严格从法律上讲,小产权房就是不给补偿。但这小产权房都乡、镇政府牵头建的。购买小产权房的人,一般也分不清什么是大产权,什么是小产权,因此,过错不在购买者。因此,司法实践中,也有给了正常的补偿,但操作技巧很重要。