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房产纠纷合同附件小心陷阱

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2017/10/30

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合同附件本是为增加合同条款中可供买卖双方协商的空间,更大程度地维护消费者利益。但因目前消费者的法律知识不足,附件有时就被发展商利用作为“对付”买家的工具。同时,不少买家认为正式的合同文本才具有法律效力,附件不重要,况且几十页的内容也懒得读。
  实际上,根据《合同法》规定,若合同正式文本与附件内容有矛盾,以附件为准。即买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。因此,建议买家签合同附件时最好慎之又慎。下面是合同附件中常见的一些不合理条款,买家可以此为鉴。


  在正式文本中有“出卖人应当在商品房交付使用后×日内,将办理需由出卖人提供的资料报机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在房屋交付使用后×日内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第三项处理:详见补充协议”,但补充协议中却没有关于何时办理房地产权属证书的约定。

  专家评点:依据《合同法》的规定,买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属证书的时间,如果出卖人未能及时办证的,买受人有权选择退房,由出卖人退还房款,并按已付房款支付一定比例的违约金,或者不退房,取得违约金。

  在合同附件中约定“商品房交付时,如花园等附属项目的面积与合同记载的面积有误差时,买受人同意接受交付时的实际面积”,或“商品房附属花园面积经出卖人暂测为×平方米,该面积包括花园围墙地基面积。如果商品房交付时花园面积与上述面积有误差时以交付时的面积为准,误差部分按每平方米×元人民币多退少补”。

  专家评点:花园面积能否出售,目前法律未有明确规定,但这部分面积属于全体业主共有产权部分,买受者即使支付相应的价格也不能将这部分面积列入房屋的产权,这一点买受者一定要注意。“如《买卖合同》记载的商品房的建筑面积(套内面积+分摊面积)、套内面积、分摊面积与实测面积有差异时双方按如下方式处理:1、建筑面积没有差异但套内面积与分摊面积均有差异时商品房价款不变。2、建筑面积和分摊面积均有差异但套内面积没有差异时商品房价款不变。3、建筑面积和套内面积均有差异时按套内面积误差比进行调整。”

  专家评点:以上条款既确定了建筑面积不变价款不变,又约定套内面积不变,价款不变,而且当建筑面积与套内面积均有差异时又按套内面积的误差进行调整,这个约定违反了建设部2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》的相关规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。广州市2001年出台规定,商品房应按套内面积销售。而2001年实施的《合同》约定的售房条款,也明确规定“该商品房属预售,按整套(整层)出售,如套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米(币)元,总金额(币)元,公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建筑计入套内建筑面积销售单价内,不再另行计价;如整幢出售,按建筑面积计算”。上述条款前后矛盾,且违反有关法律规定,应属无效。“《买卖合同》所称的已交房款是指买受人交付给出卖人的商品房建筑物和花园的款项,不包括税费和买受人通过银行按揭支付给出卖人的按揭款,银行按揭借款的处理由出卖人按与银行的协议执行,与买受人无关。《买卖合同》所称的累计已付款是指买受人按照本协议附件二的付款方式和付款时间所支付的商品房价款的总和,不包括税费和买受人通过银行按揭所取得的尚未偿还的借款,银行按揭的处理由出卖人按与银行的协议执行,与买受人无关。”