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房地产买卖合同纠纷问题

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2017/10/16

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03年6月1日开始施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中,就人民法院如何适用法律问题作出了解释。该《解释》为人民法院正确、及时处理商品房买卖合同纠纷案件,公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是,由于《解释》囿于效力位价的限制,它并不能代替法律和行政法规,并且有些解释条款与行政法规还相抵触,有些在审判实践中需要解释的又未涉及。比如买受人与出卖人举证责任承担问题,“按揭”合同纠纷的法律属性及其处理原则问题,如何认定房屋的质量问题,在《解释》中都没涉及;又比如对于欺诈行为的认定和处理问题,理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致;还比如出卖人在履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上问题,亟待研究解决。

一、关于双方当事人举证责任承担。

由于《解释》对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题,依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《规定》)第5条的规定,在商品房买合同卖纠纷中,应由主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是,如何理解《民事诉讼法》第64条第2款规定的法院依当事人申请调查取证问题,《规定》第17条作出了列举式解释,规定了人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为,在商品房买卖合同中,法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种:一种是收集房产权属证明;另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外,其它证据材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然,在依照《规定》也无法确认举证责任承担时,就应该具体问题具体分析,可根据公平原则和诚实信用原则,综合分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想,在法院确定一方当事人承担举证责任后,可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的方式,对律师取证进行规定。比如,在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税费,而自已又没有证据时,可以向法院提出申请,填写《请求调查申请书》,说明不能自行查证的理由,法官审查后,可以签发调查令,其委托律师可到税务部门查证。这样一来,既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规定,又可节约法院的人力和物力,体现取证过程中的当事人主义。

二、关于按揭的法律属性和纠纷处理。

1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款,也就是人们所说的商品房“按揭”。按揭作为一种融资购楼方式,是英美法系中物的担保的一项基本制度,其本质与大陆法系中的让与担保制度相同,系指债务人或第三人将商品房的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。我国现行法律中还找不到“按揭”这一概念,但这一概念在近几年的商品房买卖特别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中,买受人将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款,当其不履行债务时,银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖,以该房屋的价款优先受偿;也可以事前与出卖人签订回购条款,当买受人不履行债务时,要求出卖人回购。因此,现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭中,买受人其实是将其享有的根据取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保,属于权利抵押即准抵押的范畴,与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同,一旦买受人取得房屋所有权后,权利抵押就会转变为不动产抵押。因此,我国内地的按揭其法律属性仍为抵押,其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征,也是该制度与抵押、质押的根本区别。