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农村房屋买卖合同无效的后果

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2017/7/10

    城镇居民若购买宅基地所建房屋,即使经过多年,亦违反国家政策的刚性规定,因为时间久远并非其合同效力必然成就因素。当农村房屋买卖合同无效后会产生哪些后果呢?

    农村私房买卖原则上是无效的

    农村住房转让时,宅基地使用权一并转让,故农村私房买卖合同涉及农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定,农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员,向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的,因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效。司法实践中,如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早,且经有关政府部门审核同意,从保护交易安全角度出发,农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民,或者是城镇居民,不做无效处理。

    农村房屋买卖合同无效的后果,双方互相返还。

    因双方当事人对合同无效均存在过错,故出卖方主张的房屋或宅基地使用费通常不会被支持,房款返还时是否支持利息,司法实践中通常从公平原则出发,认定房款利息及房屋升值导致买方的经济损失是否亦由出卖方补偿。

    综上所述,城镇居民购买宅基地所建房屋,即使经过十余年,亦因违反国家政策的刚性规定,可能产生合同无效、腾退房屋的风险。时间久远并非其合同效力必然成就因素。故买方在购买房屋前,不仅要看对方的私有房产所有证,还要审查土地使用权证,以明确是否属于宅基地上建房性质。