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房屋租赁合同生效四大要件

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2017/6/19

    大多数人都有出租房屋或租赁他人房屋的经历,只要双方对租赁合同达成一致,租赁关系也就这么形成了。似乎合同是否符合生效要件,从来都不是大家关注的重点。但不关注不等于不重要,接下来,法讯网就来为您介绍一下这类既重要又实用的法律常识。

    (一)合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。

    如是否为人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

    (二)房屋是否为法律法规禁止出租。

    只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:

    (1)未依法取得房屋所有权证的;

    (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

    (3)共有房屋未取得共有人同意的;

    (4)权属有争议的;

    (5)属于违法建筑的;

    (6)不符合安全标准的;

    (7)已抵押,未经抵押权人同意的;

    (8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

    (9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    (三)房屋租赁合同的内容是否合法。

    在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。

    (四)是否进行过登记备案。

    《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及相关租赁法律法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。