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公有住房房屋拆迁补偿纠纷处理中的一般原则和方法

来源:行政法律师 | 作者:贾昆明 | 时间:2019/9/29

  随着城市化进程的加快以及旧城改造、市政工程建设等原因,我国城市、乡村大量存在房屋拆迁。然而,在房屋拆迁过程中以及房屋拆迁后,房屋拆迁补偿利益如何分配成为被拆迁户所关注的焦点,很多人遇到这种情况不知道怎么解决或者不知道该如何主张自己的应得权益。那么涉及该类问题时,该怎么处理房屋拆迁补偿纠纷呢?下面由律师为大家做简单介绍

主要依据是上海高级人法院出具的《上海市高院关于房屋拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解释》

房屋拆迁补偿利益(房屋拆迁补偿款)分割纠纷处理的原则和方法


一、确定可取得拆迁利益主体的同住人资格

1、根据规定,在公有房屋拆迁补偿纠纷中,同住人界定的时间节点为拆迁许可证核发之日。在被拆迁房屋处有本市常住户口,已实际居住1年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

这里的他处虽有住房但居住困难的情况,是指他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况,他处房屋的性质仅限于福利性质取得的房屋

2、除上面一点外,还要考虑以下情形:

(1)在公房内居住的未成年人。一般而言,允许未成年人在自己承租的公房内居住的,可认定为帮助性质,除另有约定外,并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此,该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款,除非其能提供证据证明自己的居住权并非基于他人的帮助而取得。主张有权分割的人应当提供相应证据。

(2)返城知青能否成为同住人?根据司法实践及考虑家庭实际状况,除非双方有协议明确约定排除返城知青同住人资格外,一般情况下返城知青可成为同住人并主张分割拆迁补偿利益(补偿款)。

(3)外来人员、参军人员和服刑人员能否作为同住人?根据有关规定,具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满1年的;或在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住满5年的;或房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处没有福利性房屋的,均可视为同住人。此类人员均有权主张分割拆迁补偿利益


二、审查拆迁资料(拆迁协议等)并听取拆迁单位意见

由于现实情况纷繁复杂,确定被安置人员存在定的难度,这也是导致司法实践中存在大量拆迁补偿利益分割纠纷的原因之一。动拆迁单位在实践中对动拆迁补偿款分配人员的核定有三种形式

是拆迁单位和被拆迁人(以户为单位)签订的《房屋拆迁安置协议》中附有安置人员的名单,除非上述条款被法院宣告无效,一般都按该协议分割拆迁补偿款;

二是在《房屋拆迁安置协议》中无相关条款,但在拆迁单位拆迁之初以户为单位制定的“两定表”(即核定人员表、核定面积表)中有相关记载的,一般以该表中的相关内容为参考,依据当事人提出的合理合法的主张,确定安置补偿人员;

三是当《房屋拆迁安置协议》及“两定表”对相关安置人员均不明晰时,调解人员可至拆迁单位了解具体情况,参考其意见合理确定安置人员。


三、合理分配房屋拆迁补偿款

家庭内部对安置补偿有约定的,只要该约定不违反法律法规的强制性规定,一般应予以遵从。家庭内部的约定属于当事人自由处分各自利益,如不违反法律法规强制性规定,司法机关无权干涉。但是如果没有约定或约定不明的,则应根据以下原则进行分配(司法实践中绝大多数都没有约定,因为涉及较大利益,当事人之间往往无法达成协议,这是导致纠纷的重要原因):

(1)均等分割,人均有份。一方面考虑平等、公平合理是民法的基本原则,另一方面承租人和同住人对补偿款是共有法律关系,原则上应平均分割;

(2) 适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足,后继生存和发展能力较弱,需要给予特殊保护,且公房大多源自老年人,在分割时也应适当照顾其利益。

(3)承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的,可以适当多分。这体现了权利义务相一致及等价原则。如果被拆迁公房内居住未成年人的,对其实际承担监护义务的人,也可以适当多分拆迁补偿款。


四、房屋性质不同应当作出不同处理

上面介绍的是针对公有住房房屋拆迁补偿款分割的情形,仅是原则性、普适性的介绍,具体到个案中需要结合具体案情材料等进行分析。司法实践中还会遇到其他性质的各类房屋拆迁发生的纠纷,此时应区分房屋性质进行具体分析。

被拆迁房屋属于居住和非居住兼用的,如果拆迁人明确区分居住补偿和非居住补偿份额的,对于居住补偿部分,承租人和同住人可共同分割;对于非居住补偿部分,利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的,则该承租人或同住人可以适当多分;如果拆迁人未明确区分,利用该房屋进行经营的承租人或同住人就整个补偿款可以适当多分。被拆迁房屋属于因落实政策而恢复所有权的经租房屋,补偿款的分割一般归所有权人,实际居住人的安置,按照本市有关政策规定处理。被拆迁房屋属于通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋,所得到的货币补偿款一般归出资人所有。被拆迁房屋属于售后公房,应按私房拆迁补偿款份额划分的原则进行调解。

以上关于系基于相关规定进行的分析,具体到个案的处理,需要结合案情及案件具体材料等进行详细分析。适用的依据主要是《上海市高院关于房屋拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解释》。供参考,如有法律问题可以私信咨询。